老板自己的房子出租给公司用，有什么税务风险问题吗？

柒柒

请问

请问大家，老板自己的房子出租给公司用，有什么税务风险问题吗？0租金的！

答复

1、增值税：老板名下的房产无租给自己公司使用，在增值税上不属于视同销售服务，不存在增值税的风险。
参考：（财税〔2016〕36号）《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第一款规定，
第十四条规定,下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。


2、个人所得税：老板名下的房产无租给自己公司使用，由于老板股东跟所在公司属于关联交易，定价不公允、违反独立交易原则，存在被税务机关核定租金缴纳20%财产租赁所得个税的风险。
参考：根据《个人所得税法》规定，对于个人与其关联方之间的业务往来不符合独立交易原则而减少本人或者其关联方应纳税额，且无正当理由的，税务机关有权按照合理方法进行纳税调整，需要补征税款的，应当补征税款，并依法加收利息。
《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第五十四条第(四)项规定：纳税人与其关联企业之间转让财产、提供财产使用权等业务往来，未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用，税务机关可以调整其应纳税额。


3、企业所得税：老板名下的房产无租给自己公司使用，由于企业没有取得老板代开的房租发票，企业所得税上存在没法税前扣除的风险。
参考：根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号发布，以下简称28号公告）第九条规定：企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目（以下简称“应税项目”）的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）作为税前扣除凭证；对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。


4、房产税：老板名下的房产无租给自己公司使用，按照财税【2009】128号不存在房产税风险。但是实操中部分税务局认定应由使用人代为缴纳房产税。
参考：《房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第五条规定，个人所有非营业用的房产，免纳房产税。《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。


5、印花税：这里按照合同约定金额，无需交印花税。但是税务机关可能要求老板按照公允价格，按财产租赁缴纳印花税。
参考：《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第五十四条第(四)项规定，纳税人与其关联企业之间转让财产，提供财产使用权等业务往来，未按照独立企业之间业务往来作价或者收取与支付费用的，税务机关可以调整其应纳税额。


6、土地使用税：一般来讲应由老板个人缴纳城镇土地使用税，谁的地就由谁缴纳。如果对于土地使用权的归属存在争议就由实际使用土地的单位或者个人缴纳。但是部分税务局要求使用人应根据土地使用证面积或实际占用面积，由公司以房产所在地土地使用税标准进行纳税。也就是谁使用、谁缴纳。
参考：根据《财政部 国家税务总局关于城镇土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（（1988）国税地字015号）进一步明确：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。


7、土地增值税：由于个人是将房产提供给公司使用，房地产权属没有发生转移，因此，不需要缴纳土地增值税。


8、契税：

由于老板个人是将房产提供给公司使用，房地产权属没有发生转移，因此，不需要缴纳契税。

参考案例

行政相对人名称杭州***置业有限公司行政相对人代码(统一社会信用代码）9133***53267Y行政处罚决定书文号杭税三稽罚〔2021〕361号违法类型偷税，编造虚假计税依据违法事实该单位于2018年1月1日至2020年12月31日期间，将自持的***国际中心地下一层面积为10231平方米的商业用房出租给全资子公司杭州***商业零售有限公司，但未收取以上租金，未确认收入、未申报缴纳相关税费。按照该单位出租给杭州***商业零售有限公司商业用房签订的《租赁合同》约定的租金计算，该单位2018年少计租金收入5141077.50元（含税），2019年少计租金收入8588924.50元（含税），2020年少计租金收入10859183.40元（含税）。该单位于2018年1月1日至2018年12月31日期间将自持的写字楼空置单元出租给全资子公司杭州***商业零售有限公司，但该单位未收取以上租金，未确认收入、未申报缴纳相关税费。按照该单位与杭州全程商业零售有限公司签订的《租赁合同》约定的租金计算，2018年少计租金收入1895129.10元（含税）。以上合计应追缴税款4402701.97元，其中增值税1261157.83元，城市维护建设税88281.05元，房产税3026778.79元,印花税26484.30元。处罚依据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款、《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第一款，《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款之规定处罚类别 罚款处罚内容 合计处罚款2251350.99元。罚款金额（万元） 225.14
处罚决定日期 2021/8/2

处罚机关 国家税务总局杭州市税务局第三稽查局

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lily

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唱弘丽

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李佩虹

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王晋

大家都在疯狂水贴！

柒柒

王晋 发表于 2023-11-13 18:05
大家都在疯狂水贴！

那您老人家这是干啥呢

Fengyoujia

感谢分享~

王晋

柒柒 发表于 2023-11-14 10:54
那您老人家这是干啥呢

水贴啊，我不要脸，我寻思你这么要脸的人怎么也干这种事！