一、背景概述
根据2020年 2月北京市 B投资中心（下称：B中心）与北京 A农产品市场有限公司（下称：A）签订的合作协议书约定 ，合同签订后第三年，双方以共同投资设立有限公司的模式进行合作自2022年1月1日起。
公司注册的主要经营场所为：该协议约定的268 亩土地。
公司成立目的是：合作经营该协议约定的268亩土地上，共同经营发展、分享利润。 自2022年1月起原A相关业务将在北京C农产品有限公司（由双方共同投资成立的新公司，下称C）开展。为了避免后续C出现收入成本不匹配，缺少成本的现象发生，合理控制C的税负，需出具转移A原有自建固定资产的相关方案。
二、方案简述根据上述情况，一般情况下可分为三种方案执行；
方案一、固定资产扩股增资： 是指将截止2021年12月31日A账面价值1.3亿固定资产以扩股增资的形式，入资C，间接性转移该固定资产，转移后A可按期进行折旧。
优点：固定资产以实物状态存在，产权可一次性归C所有。
缺点：1）固定资产的价值可能难以衡量，用途可能受到限定，（可能导致验资困难，或者在缺乏凭证时引起内部矛盾）如果没有足够的流动资金，可能导致缺少营运资本。 2）综合税负率高达约30.12%
方案二、固定资产转让： 是指将截止2021年12月31日A账面价值1.3亿固定资产以销售形式转让给C，从而获得该固定资产的所有权，后续C可按期进行折旧。
优点：固定资产所有权一次性转让为C所有。
缺点：1）资金占用大，具有影响运营资本的风险；
2）综合税负率高达约30.12%
方案三、固定资产租赁： 是指将截止2021年12月31日A账面价值1.3亿固定资产以房产出租的形式，租给C，从而得到资产转移的目的，双方需签订房产租赁协议，A需根据租赁协议约定，按期进行开票给C，C可按期确认成本。
优点：1）可根据合同约定时间定期支付，可以确保C的现金或营运资本。
2）综合税负率约5.12%-10%左右
缺点：对于房产的所有权仍为A所有。
三、方案分析
针对上述三种方案，结合A的实际情况，不建议选择方案一及方案二；
主要原因如下：
（一）固定资产扩股增资：
1、需通过估价对其价值进行评估和计算，按照评估价值投资，同时需要进行产权过户变更，手续繁琐。
2、根据税法规定，将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位属于视同销售，需要缴纳增值税、附加税、印花税，若利润总额盈利后续缴纳企业所得税。若房产估价为1.3亿投资C，需承担增值税、附加税、企业所得税，综合税负率约30.12%
3、因属于视同销售行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
（二）固定资产转让：
1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
2、需一次性出资金额巨大，存在C运营资本受阻。
3、若A1.3亿平价转让给C，需承担增值税、附加税、企业所得税，综合税负率约30.12% 建议选择
方案三；主要原因如下：
1、 根据B中心与A2020年2月签订的合作协议中十五、《协议书》相关事项第二条约定：前期合作期间乙方在该268亩土地上建设形成的建筑物、构筑物等地上物，公司设立后前十年，该等建筑物、构筑物所有权归乙方所有；公司设立十年后，乙方每年无偿向甲方让渡15%的所有权，全部所有权让渡完成后归甲方所有。本协议约定期间，无偿归公司使用。 因此自2022年1月1日至2031年12月31日止，10年期间上述房产所有权为A所有，A可与C可采用签订关于上述房产的租赁合同。将上述房产出租给C，用于后续经营租赁使用。
2、 因A为一般纳税人，且上述房产为2016年4月30日及以前取得的不动产，根据税法规定可使用简易征收税率，按照5%的征收率计算缴纳增值税。要比A与C签订服务协议征收6%的增值税，降低1%。
3、 目前A房产成本折旧金额为121万元/月，若月租金小于121万元，A需承担增值税、附加税，综合税负率约5.12%；若月租金150万元，A需承担增值税、附加税及企业所得税，综合税负率约10%。远低于方案一和方案二20%-25%税负率。
4、有效减少资金使用压力，保持C的现金或营运资本。
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